香港写字楼，熬出头了

香港中环有一栋建筑，曾陷入长达两年的尴尬处境。它是该区域罕见的全新超甲级写字楼，毗邻中银大厦与汇丰总行，配备双大堂、空中花园，每层均可观赏维多利亚港景致，并设有185个车位。

这栋楼于2024年竣工时，出租率仅10%。当年，香港写字楼空置率攀升至历史高点。李家旗下物业难以出租，成为当年香港最受关注的话题。这栋建筑名为长江集团中心二期。今年，它突然变得抢手。仅半年时间，出租率便增长逾一倍。

并非只有这一栋楼出现变化。

根据世邦魏理仕数据，今年中环写字楼的净吸纳量突破20万平方呎。过去20年间，这一数字仅出现过四次。

仲量联行数据显示，上半年中环甲级写字楼租金上涨7.3%，创下15年来最大的半年涨幅。邻近的国际金融中心几乎无空置单位，中介手中甚至积累着候补名单。

前来争夺写字楼的租户，几乎全是金融机构。

前天，恒基举办了Central Yards发布会。这个中环新海滨项目明年才竣工，但出租率已超过七成，租户清一色为金融机构。其中最大的租户是Jane Street，这家全球顶级量化交易机构在2025年净交易收入达396亿美元。2010年进入香港时，它仅租用两层。此次则一口气租下六层，刷新了中环数十年来单一租户的纪录。

另一家美国量化巨头SIG，为深入中国ETF市场，将香港办公室从不足2万平方呎扩展至5.2万平方呎。它落脚的地点正是长江集团中心二期。

楼宇本身未变，变化的是香港整体环境。今年上半年，香港新上市公司达到87家，集资2101亿港元，创下近五年同期新高，另有500多家公司在排队等候。

在争夺亚洲金融中心的竞争中，香港推出了税制改革和基金管理优惠两项措施。去年，基金资金流向中，七成选择了新加坡。而今年，超过七成的新基金选择了香港。

资金回归后，人员也跟随回流。三个月前，以炒铺起家的“铺王”邓成波家族，被债权人正式申请破产。这是半年内的第三起类似事件。香港人用数十年证明了地产只涨不跌，又用几年时间证明了这句话是错误的。

铺王倒下后，他留下的楼宇却有人争相接手。2012年，邓成波以5.28亿港元购入荃湾一栋工业大厦，并将其改建为酒店。今年3月，华润隆地以9.53亿港元接手。该公司不打算继续做酒店，而是计划将其改为学生宿舍。据一位投行高管透露，租金回报率约为5.5%。

为何选择学生宿舍？因为香港床位短缺。2024/25学年，香港外地学生已接近8万人。到2029/30学年，这一数字将扩至10万人。然而床位供应跟不上需求。八大院校平均每3.4名学生争夺1个床位。在香港读书，考上大学只是第一关，抢到床位才是第二关。

世邦魏理仕估计，香港学生床位缺口已超过5万个，到2030年将扩大至7.5万个。于是，资本开始大举收购物业。中原、京东、新加坡凯德今年先后在香港买下酒店，计划改建为学生公寓。

香港目前最积极的买楼群体是大学。城大买下又一城4层写字楼，科大买下西贡一整栋工业大厦，卖家均为邓成波家族。中大则接手了AECOM弃租的总部。

政府也在为此开绿灯。一栋大角咀商厦申请改建为学生宿舍，仅两个月便获批准。

几十年里，香港人相信楼宇会替他们赚钱。但今年的香港，讲述的是另一个道理：楼宇不会赚钱，人才会。

交易员带来资本，学生带来未来。楼宇只是容器，装入什么人，就决定了其价值。通过开云体育娱乐等平台，投资者也能观察到香港市场的活力。

内地写字楼的困局，许多人归因于供应过剩。但真正稀缺的，或许从来不是楼宇，而是让人愿意走进来的理由。香港已经找到了答案。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。